En muchos condominios de Chile, el fondo común de reserva es uno de los ítems que menos se revisan en detalle. Se sabe que existe; se ve un saldo en el informe mensual del administrador, y ahí termina la relación del comité con él. La Ley 21.442 es bastante más exigente que eso: define para qué existe, cómo debe formarse, quién puede autorizar su uso y en qué condiciones.
Conocer ese marco no es un ejercicio teórico. Es lo que permite a un comité evaluar si la formación y utilización del fondo se ajustan al marco establecido por la ley.
¿Qué es y para qué existe?
El artículo 39, inciso 1° de la Ley 21.442 establece que el fondo común de reserva forma parte de la administración de todo condominio, destinado a solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos. La misma norma agrega algo que suele pasarse por alto: dentro de ese fondo siempre debe reservarse, además, una proporción para cubrir los pagos asociados al término de contrato del personal del condominio, monto que debe fijar la asamblea en sesión extraordinaria, a propuesta de la administración.
En otras palabras: no es un ahorro genérico ni un colchón de libre disposición. Tiene un destino acotado por ley, y ese destino incluye una obligación laboral vinculada al término de los contratos del personal del condominio.
¿Cómo se forma?
Según el artículo 39, inciso 3°, el fondo se forma e incrementa con un recargo sobre los gastos comunes que fija el reglamento de copropiedad o la asamblea en sesión extraordinaria, recargo que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. A eso se suman las multas e intereses que paguen los copropietarios morosos y, conforme al artículo 28, los aportes de quienes tengan asignado el uso y goce exclusivo de un bien de dominio común en las condiciones específicas que regula ese artículo.
El 5% es un piso, no un techo ni una cifra fija: el reglamento o la asamblea pueden fijar un porcentaje mayor. Vale la pena que cada comité sepa qué porcentaje rige en su propio condominio y desde cuándo no se revisa.
¿En qué se puede usar y en qué no?
El artículo 39, inciso 2° entrega al comité de administración la facultad de autorizar el uso del fondo, pero solo para gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos; el mismo destino del inciso 1°. Respecto de los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación, la ley contempla una excepción: excepcionalmente, el fondo puede destinarse a esos gastos si la asamblea lo autoriza mediante un acuerdo de mayoría absoluta de los derechos del condominio; no basta con la decisión del comité. La misma norma exige, además, que ese uso excepcional no comprometa la proporción reservada para las obligaciones por término de contrato del personal.
Esa distinción es especialmente relevante al revisar si el uso del fondo contó con la autorización que exige la ley.
¿Dónde deben estar los recursos?
El artículo 39, inciso 4°, establece que los recursos del fondo se mantendrán en una cuenta corriente bancaria, en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del comité de administración. Puede ser la misma cuenta que exige el artículo 33 para el condominio.
El artículo 24 del Reglamento (Decreto N° 7, de 2023, del MINVU) precisa esa exigencia: la contabilidad del condominio debe representar fidedignamente el estado financiero del fondo común de reserva, indicando su total disponible y los gastos que mensualmente se le hayan imputado.
Errores que se repiten entre comunidades
Ninguno de estos puntos tiene una única causa ni una solución estándar; cada condominio arrastra su propia historia de acuerdos, reglamentos y administraciones. Son preguntas que un comité debería poder responder con respaldo documental:
- ¿El recargo que se cobra hoy corresponde al que fijó el reglamento o la última asamblea, o simplemente se arrastra de años anteriores sin haberse revisado?
- Cuando se ha usado el fondo para mantención o reparación, ¿existe el acuerdo de mayoría absoluta que exige el inciso 2°, o lo autorizó solo el comité?
- ¿Está definido y respaldado el porcentaje del fondo destinado a los pagos asociados al término del contrato del personal?
- ¿El saldo que reporta la administración cada mes coincide con los movimientos reales de la cuenta bancaria o de inversión?
Responder estas preguntas con certeza, no con la impresión de que “probablemente está bien”, es el tipo de verificación que ofrece una auditoría contable independiente.
¿Sabe su comité en qué estado está el fondo de reserva de su condominio?
En Auditor Condominio revisamos la formación, el uso y el respaldo documental del fondo común de reserva como parte de nuestras auditorías, considerando las exigencias y condiciones establecidas por la Ley 21.442.
Si su comité necesita esa claridad, escríbanos a hola@auditorcondominio.cl y conversemos sobre su comunidad.